今日のテーマは、
定年退職後のマイホームの建て替え・住み替えは可能か？
です。
定年退職をしたとき、現役時代に住んでいた家が次第に住みづらく感じることは多々あるようです。
現役時代は通勤や教育の都合を優先して立地を選び、建物の大きさを決めたはずです。仕事を辞め子供も独立した後は、もしかしたら郊外に引っ越したいと思うかもしれません。夫婦で畑仕事やガーデニングを楽しんだりできる土地に憧れたり、または豪雪地帯から暖かい土地に引っ越したいと思うこともあるでしょう。
そんな時、住み替えは可能なのでしょうか。
次のケースについて考えてみましょう。
【退職金を含む預貯金が3000万円、住宅ローンは完済済みの場合】
定年退職後に住宅ローンを借りるのは極めて困難です。住み替えをするときは、大原則として預貯金を使って購入することになります。
このケースでは預貯金が3000万円あります。
ここから住宅購入に2000万円を支出してしまうと、預貯金は1000万円しか残りません。
これでは老後の生活に不安があります。
現在居住している家を売ってから新しい家を買えばいい、と思うかもしれません。
しかし、新しい住まいに引っ越すタイミングと売却のタイミングがちょうど合うことは稀です。
売却が先なら住む場所がなくなり、引っ越しの後で売却が長引くと現金の目減りに恐怖を感じることになります。売却できるまで固定資産税の支払いも続きます。
そんなときに活用できるのが、リバースモーゲージという商品です。
リバースモーゲージとは？
10年ほどまえから一部の銀行でリバースモーゲージというローン商品が出始めました。
これを簡単に説明すると
・60歳以上が利用できる
・元金の返済が必要ない
・債務者（ローンを借りている人）が死亡するまで利息だけを払えばいい
・債務者が死亡したら、「相続人が残債を一括返済する」か「土地と建物を銀行に渡す（売却して返済）」を選択する
・繰上げ返済で元金を返済することも可能
です。
年金収入だけでもローンが借りられることもポイントです。
例として、リバースモーゲージを早くから取り扱っている東京スター銀行のパンフレットを張っておきます。
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/jyujitsu/pdf/introduction.pdf
最近は、住宅支援機構が提供する「リ・バース６０」という商品を地方銀行でも取り扱うようになりました。
リ・バース６０についてはこちら。
これにはデメリットも当然あります。
・金利が高い
・長生きをしたら莫大な支出(利払い）をした挙句に遺族に相続できない
・相続人が一括返済をするのは難しい
しかし、このリバースモーゲージ、活用の仕方によっては住み替え時に非常に便利に使えるのです。
リバースモーゲージの活用例
まずは図を見てください。（クリックで拡大できます）
左から時系列で図にしています。
上記の例の場合、住宅を新たに買うと老後資金が少なくなることと、現在居住の家の売却に時間がかかったときにさらに預貯金が減り続けることが問題でした。
そこでリバースモーゲージを先に借りることで、購入と売却の時間差による問題点を解消することが出来ます。
売却が終われば、リバースモーゲージの借入を繰上げ返済出来ます。
預貯金が3000万円から2000万円に減りましたが、新築の住宅が手に入ります。資産価値の落ちた中古住宅ではなく「新築の」住宅です。さらに将来、生活資金に困った場合は、再度リバースモーゲージを借りると現金が生まれます。
こうすることで、定年退職後の生活を健康で快適にすることが出来ます。
思い込みは禁物！
「リバースモーゲージ？利息だけ払って最後を家を取られるローンでしょ？」とすぐに思い込むのは勿体ないことです。
これは活用の仕方によっては、公的年金の不安を少し解消してくれる便利な金融商品になります。
最近ネット上では「家を買うのはリスクしかない」などと間違った思い込みを吹聴する人たちがいます。正しいローンの知識、資金繰りの知識、リバースモーゲージのような資産活用のアイデアを組み合わせれば、家を買うことが老後の年金不安への対策の一つにもなりえます。
住宅購入の資金計画については、住宅専門のファイナンシャルプランナーにご相談ください。
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